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转让楼花的现金流和投资回报率(上)
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-05-06 | 网络
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最近我跟客人谈起房产投资,很多客人都抱怨在多伦多目前的市场,投资房子几乎没有什么现金流,包括Condo,Condo投资虽然容易,但升值潜力比较差。不可否认,如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场,出租的话是几乎没有什么现金流,而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo,地点尤其重要。而买Condo楼花,等待的时间太长,4,5年时间中可变因素太多,风险其实不小,关键价格也不便宜,买总价高的Condo楼花尤其不合算。

仔细分析现金流的话,出租没有什么现金流是指账面现金流,但因为现在贷款利率比较低,还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的,回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo,其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花,它的好处有以下几点:

  1. 1. 转让价低于市场价很多;
  2. 2. 可以马上看到房子,没有远期交房的各种风险;
  3. 3. 趁现在贷款比较容易,马上搞定房贷;
  4. 4. 很快可以出租,好多万定金不用闲置4,5年,可以马上钱生钱,积累资产净值,净值正现金流目前是很可观的;
  5. 5. 产权过户后随时卖房变现都很容易,不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。
  6. 6. 产权过户后,只要持有一段时间再卖出的话,盈利部分按Capital gain 交税,比炒卖楼花少交一半多的税。

第一条“转让价低于市场价很多”,是因为楼花转让,建筑商基本都不允许公开打广告(抓到是要罚钱的),只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服,几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的,所以转让楼花必须低于市场价不少去转让,才会有人接手,这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理,转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转,私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。

至于如何找到远低于市场价的转让楼花,只有找一些很有经验专业人士,通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例,计算一下它的现金流和投资回报率。

这个Condo楼花是在多伦多市中心,离多伦多大学、金融区、五大医院都很近,出租非常抢手,500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房,在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花,现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。

  转让楼花价格

$380,000

 
  大约地税(Property Tax)

$2,800

 
  首付比例

25%

 

W

首付金额

$95,000

 
  总房贷

$285,000

 
  固定房贷利率

2.49%

 
  房贷还款期(年)

30

 

a

房贷月供

$1,123

 

b

平均每月地税

$233

 

c

每月Condo 管理费

$260

 

d

每月供房支出 (a+b+c)

$1,616

 

e

房贷月供中平均每月含的本金

$547

 

f

房贷月供中平均每月含的利息

$575

 

g

出租时,每月供房实际成本(b+c+f)

$1,069

 

h

市场租金(租客另外付电费)

$1,800

 

i

每月账面现金流 (h-d)

$184

 

j

每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e)

$731

 

k

年租金净回报率(税前)(j x 12/W)

9.24%

 
  2年累计积累的净值(j x 24)

$17,549

 

m

2年后预期租金净回报率(税前)

7.20%

 
  预期5年累计积累的净值

$38,069

 
  保守估计,每年房价升值仅

5.0%

 
  5年共升值

27.63%

$104,987

  5年后价值

127.63%

$484,987

  升值总回报 (杠杆作用)

110.51%

 

n

升值年均回报 (杠杆作用)

22.10%

 

p

每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n

30.1%

 

q

5年总回报 (p x 5)

150.6%

$143,056

从该表可以看到,出租头2年每月有184块的现金流,再通过本金的积累,5年靠租金就挣了3万8千块,这就是上文说的“可观”的含义。

最关键的是,这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo,每年房价只要上涨5%,通过房贷的杠杆作用和本金回报,就可以达到5年后投资增加1.5倍(150%)的回报。

如果追求投资回报率的话,还有办法5年投资回报增加2倍,见下篇。