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立竿见影的大笔现金流
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-03-04 | 网络
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我最近的几篇文章谈到多伦多好地点Condo和House 出租的现金流非常可观,我以前的文章也总说因为加拿大的房贷利率目前处于历史上相当低的水平,在多伦多买房出租投资实际上非常合算。而很多不看好多伦多房地产市场的人士的一个重要理由就是多伦多的房产靠出租几乎没有现金流。

我们都是谈的同一个地方的投资,结论的分歧之所以这么大,主要是怎么看待房贷月供的本金部分。非专业房产投资者认为房贷月供是每个月定期从银行账户扣走的,里面虽然含了一部分本金,但都拿不到手,不能马上变现,所以本金不应该算进去,只有账面现金流才唯一算数。这种偏面的认识影响了很多人的投资决定,耽误了很多人的投资良机,很是可惜。

其实,加拿大银行的房贷产品中有一些是可以做到每月还贷只付利息,不付本金的,或者是每月还贷中大部分只付利息,不付本金。房产投资者在做房屋贷款时如果得到专业指导,其实大部分人都应该选择这种产品。

最近本地一个大银行最新推出的贷款产品尤其适合我们房地产投资者,在这里我需要专门介绍一下。

以前银行的房贷做HELOC (房屋抵押授信)时,从大约2年前开始只可以做房价的65%,这65%部分 的房贷可以是open 的贷款,每月只付利息,不付本金。但因为open 贷款的利率比较高,大部分人都把这65%部分的房贷 锁定(closed) 几年,例如2年固定2.49%,而这期间,每月还款时,月供的本金部分自动回到HELOC的信用部分,可以随时再借出来,只要付利息就行(利率是Open 的利率),还回去就不用付利息。本金又借出去的部分积累多了,同时短期内不准备还上的话,这部分也可以再锁定贷款(closed) 几年,降低借贷成本,以后的本金也是同理。总之,这65%部分的借贷额可以循环重复使用。

该大银行最新推出的贷款产品,是65%部分 房贷以外的那部分5% – 15% 的房贷(只能是锁定closed 的贷款),每月还款时,本金部分也可以自动进入到那65% 的授信部分,也可以随时再借出来,只要付利息就行(利率是Open 的利率),还回去就不用付利息。最终的结果就是,全部的房贷,即使贷款比例80%,都可以做到只付利息,不付本金。这样可以大大提高资金的使用效率,把钱用活用到极致。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin 地铁站只有500米的一个二层,半独立屋Duplex为例,买家如果采用该银行最新推出的贷款产品,计算出的靠出租平均每月产生的现金流。即每月马上可以到手的现金流有$1499,非常可观,顶上一个普通打Labor 工的月收入了。

  半独立屋Duplex 703 Brock Ave

$668,000

  2014地税(Property Tax)

$2,918

  首付比例

25%

W

首付金额

$167,000

  总房贷

$501,000

  固定房贷利率

2.49%

a

房贷月供(30年还款)

$1,974

d

每月供房大约支出(月供 + 地税 + 保险费 + 水电气)

$2,647

e

房贷月供中平均每月含的本金

$974

f

房贷月供中平均每月含的利息

$999

g

每月供房实际真正费用 (d – e)

$1,673

h

每月租金(大约)

$3,200

j

每月出租积累的净值现金流(h-g)

$1,527

s

每月出租到手的正现金流(扣掉本金借出的利息)

$1,499

k

年租金净回报率(税前) (s x 12 /W)

10.8%

  2年累计积累的净值(s x 24)

$35,976

这种贷款产品同时对大部分房产投资者和所有自住房拥有者都带来一个重大优点,就是降低了投资风险(购买自住房严格来说也是投资)和月供的压力。

例如,购买100万的房子,首付25%,贷款75万,按2年固定2.49%的利率,房贷月供大约是$2955,这其中平均含的本金部分大约是$1458,利息是$1496,基本各一半。如果采用传统的贷款,一旦签下房贷,供房贷的几年至几十年期间,不管借款人的经济状况发生了什么变化,即使工作丢了,每月还款$2955(几年后可能会更高)是很难改变的。理论上实在困难的话,可以跟银行商量,但是可调整余地不大。

而如果采用该银行最新推出的贷款产品,一旦家庭经济状况发生变化,月供压力陡增时,可以马上把月供的本金部分拿出来做资金周转,每月只还利息,不还本金,一下子月供压力就减少了一半,大大减轻负担。虽然多付出一点点利息,但是保住了房子,争取到了时间,以时间换空间,通过整盘部署,可以利用多种办法走出僵局,使投资盈利达到最大化。