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浅谈楼花投资与楼花转让
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-05-06 | 网络
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经过2013年一整年的沉淀期,大多伦多地区的公寓楼花市场在2014年的上半年开始复苏。目前,发展商推盘的速度比较理智,买家的购买欲望也渐趋活跃。种种迹家表明,经历过调整的楼花市场正开始进入健康发展的新阶段。

在过去的数十年间,先是来自香港和台湾的移民朋友大量投资楼花而且收益甚丰;接下来,很多来自大陆的朋友们在孩子进入高中以后,也先买个楼花给孩子,等孩子上大学的时候住。近几年落地多伦多的投资移民朋友们,更是象前几年在大陆时一样,多买几个楼花,等候楼花升值后转让,赚得投资收益。从长远发展来看,由于大多伦多地区人口不断增加,市中心及地铁沿线的房价还是看涨,投资楼花仍然是一种风险低收益高的投资工具。

实现楼花投资收益的三种方法:

根据个人经验,我们至少有三种方法实现楼花投资收益。

提前转让。英文是 Assignment。其实,是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家,第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱,为什么第二手买家还会买呢?这是因为,第一手买家已经为第二手买家抢到了让人喜欢的位置,楼层,或者朝向;事实上,如果第二手买家来晚了,好的单位已经卖出去了,他/她就只能从第一手买家那里买。如果一个楼盘已经开售一段时间,发展商已经加过价,这时,接手楼花转让,甚至有可能拿到原先的旧价钱,可能比直接从发展商那里买的平均呎价还要便宜,第二手买家也是有利可图的。

如果要作Assignment,前后两个买家要从发展商那里得到许可。您的地产经纪可以协助您议定市场价格,帮您找新买家並起草合约。最后,应该经过律师为您把关合同文件,並完成买卖资金的交换。这中间包括第一手买家已付的订金,第一和第二手之间的差价,政府税项以及经纪佣金等。值得注意的是,政府和银行都不太赞成多次转让,所以,我们希望第二手买家就是最后的用家。否则,涉及银行贷款和政府税项的细节问题会比较复杂。

到期转让。英文是 Back To Back Closing。很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让,最主要的原因是可以赚到全部的升值空间。另外的原因也可能是,部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然,有的发展商也很灵活,有时会在正式买卖合约之外,与买家签一纸修改条款,许可买家(甚至免费)做一次提前转让/转名手续。所以,买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段,发展商的作法可以不同。过去经验也证明,大多数买家会等到发展商交楼时才完成转让,并且赚到的收益也比较可观。

长期收租。就是Take Title and Lease Out。这样做的好处是进可攻退可守。如果楼价一路上升,客人可以随时选择出售获利的时机;万一楼价短时间下跌,也可以用租金供楼,守过低潮期。在过去的2013年内,多伦多西区湖边的公寓曾经有过”易租难售”的阶段,最近的局面也在好转之中。

挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作,如果不经过细致的筛选而被”专业租客”所害,买家(将来的业主)的损失就大了。好在包括本人在内的很多地产经纪人都会为业主提供专业的物业出租管理服务,帮助买家(将来的业主)建立安全稳定的正现金流。(限于篇幅,本人无法在此详解出租服务。)

楼花转让的渠道:

由于发展商一般不鼓励第一手买家向外转让,大多数楼花转让的例子不通过MLS等公开市场,而是经如下两个渠道。

地产经纪本人的平台。地产经纪本人在长期的服务中汇集了比较多的买家和卖家,不同时期进行买卖的人有可能互通有无。例如,刚登陆几个月的新移民要买近期就可入住而且全新从来没人住过的房子,而三年前的楼花买家刚好有要到期要入住的房子,地产经纪就会成为两者互通的桥梁并提供市场定价服务。

华人地产经纪之间的互通平台。随着微信等即时通讯工具的普及,图文加语音的楼花转让信息平台不断扩展功能,不同公司的地产经纪们可以在更大范围内为买家和卖家互通有无,楼花转让成功的例子就更多了。

位置好的楼花更有获利机会

由于近期独立屋价格涨幅太大,多伦多市区内能够提供给一个完整家庭使用的公寓单位将会越来越受欢迎。如果是用家,买入位置好价钱低又能近期入住的中型单位楼花,将来的管理费肯定比旧公寓低,未来的升值潜力会比较高。目前,我代理的其中两个楼花单位就具有上述的优点,而且,价格都只有40多万加币,比较实惠。

第一个是位于市中心多伦多大学附近地铁站旁的一睡房加独立书房的单位,可代替两房单位用。高层17楼,朝向东南,接近完工,年底就可以入住。

另一个是北约克心脏地带,距Fairview Mall地铁站不远的一个800呎左右的三房单位,每间睡房都有窗。周边中西超市和餐厅都方便,生活设施一流。现已动工一段时间了,大约一年多一点时间即可入住。

2014年的楼花市场刚刚起步,还会有不少好的投资机会。祝福有心的朋友们挑选出最适合您本人的投资方向,实现让您满意的投资收益。