top1
wangyan
gordan
wendy
luremax
楼花投资的税务问题
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-05-06 | 网络
微信转发
使用"扫一扫"
即可将此信息分享给朋友
房多多-F88.ca

oakville-b1

如果您几年前买的楼花现在出售时赚了钱,要考虑哪些税务问题呢?

1] 合并税(HST)。大多数高层住宅的楼盘单位(Condo projects)房价里都包含了合并税(HST),所有商业楼盘和大多数独立屋半独立屋镇屋等楼盘都不包括合并税,但作为投资者您还是要明确知道合约里是否有注明合并税(HST)是包括在房价里的。

2] 物业增值税。大家都知道投资地产用于出租,靠租金来供房屋贷款,这个物将来该物业出售时产生的浄增值要交纳投资增值税。其实交税并不见得是多大的负担,比如我们数年前购买了一处物业,购买时价格为三十万,今年我们把它卖出去的价格为四十万,如果卖主当年的收入很高,他会交很多税吗?其实我们购房和卖房时产生的所有费用都是可以拿来作为投资的成本,包括土地交易税,房屋的装修维护费用,地税,律师费,经纪佣金,会计师的费用,平时的服务费,咨询费等。物业增值税是按您出售物业后所得到的净增值的一半(50%)来计算您的应纳税额,按个人最高税率来计算,十万元的净增值要交给政府2万3仟元的税款,因此投资物业出售和交按的日期很重要,这就是为什么有的业主强掉交房日期一定要在12 月31日之前,有的则要求在新年之后,也有的则是以他公司的财政年度来确定交房日期。 

3)土地交易税。您买卖的楼花单位在交房时要交纳土地交易税,多伦多市内的物业除了要交安省的土地交易税外,还要交多伦多的土地交易税。由于该两项税收相当高,因此很多人希望将楼花在交楼之前就卖出去,虽然说比楼盘建好之后再卖的价格要低很多,利润上少赚一点,但避免了这么大额的土地交易税,还是觉得划算。

4)全额营业税。如果您购买物业尤其是投资楼花时,没有打算(Intention)把它作为投资物业,只是作为短期炒作,所谓"炒楼花或者短期炒房",联邦税务局有可能把您出售物业后所得到的全部利润作为您当年的应纳税额(100% Taxable Income),因此作为地产经纪我们都要求客人去咨询专业会计师的意见。 安居网文章,转载请说明出处

5)如果买的楼盘单位是自住或者投资,我可以拿到HST退税吗?

如果建筑商已把HST包在房价里,如果这是您的自住房,在最后交房时,全部的HST都无需您操心;如果您买的是拿来作投资的,那么在最后交房时您还要把上述属于退税部分的HST补交给建筑商;在交房前,如果您把楼花单位卖了,建筑商还有可能要求您交纳可退税部分的HST。 

6)合并税(HST)退税部分的计算方法。

买家在购买新屋时,房价一般己包含HST(GST 和PST 的合并税,税率为13 %)。当购买的新屋为自住屋业(principal residence)时, 您所交的HST可以得到过去的GST部分返还 (Rebate)。HST 的Rebate 包括联邦部分及安省两部分。

HST Rebate联邦部分的计算方法如下: 

当新屋房价在35 万(包括35 万)及以下时,返还HST联邦部分 (房价X 5%, 也就是过去的GST)的36 ;

联邦的HST Rebate 在35 万时最高,为$350,000 X 5% X 36%= $6,300 元, 而随着新屋价格的继续增加,联邦部分的HST Rebate  数额逐步减少, 到45 万时减到0。 

当新屋房价在35万至45万时,返还为:(45 万- 房价)/$100,000 X $6,300;当新屋房价超过45 万时,则不会有任何返还。

安省HST Rebate安省部分的计算方式则为: 

当新屋房价在40万及以下时,返还安省部分HST (房价X 8%, 相当于过去的PST)的75%;而超过40 万部分则不计返还。

我们来看一下新屋价格分别在32 万,42 万 以及50 万时的不同HST Rebate. 


新屋价格为32万:

联邦HST Rebate = $320,000 X 5% X36% =$5,760; 

 安省HST Rebate = $320,000X8% X75%=$19,200

总的HST Rebate= $5,760 + $19,200=$24,960 


新屋价格为42万:

联邦HST Rebate = ($450,000-$420,000)/$100,000) X $6,300 = $1,890

安省HST Rebate= $420,000 X 8% X 75%= $24,000.

总的HST Rebate= $1,890 + $24,000=$25,890 


新屋价格为50万:

联邦HST Rebate=0 

安省HST Rebate=$24,000(最高到 $24,000)

总的HST Rebate=$24,000 


7)GST税率差的退税

如果您在2007年10月31日之前签的合约,您还可以得到1%的GST税率差的退税,就是2007年之前GST税率为6%,之后为5%,所以您可以得到1%的退税。