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换房中一定需要过桥贷款(bridge loan)吗
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-03-02 | 网络
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答案是:不一定。同一天过户也很常见。 许多移民朋友随着收入的增加和房价的上涨,加入到了以小换大的换房的行列。许多申请者是一卖一买,即出售现有房,购买新住房。由于两者的成交有时间 上的差异,申请人如何来解决这一问题呢?当人们所购买的房屋的截止日期早于他们正在出售的房屋的截止日期时,过桥贷款(bridge loan)便成为一种十分有用的工具。 如果“现有房”成交在前,“新房”成交在后, 则申请人须提供现有房已被售出的买卖合同(无条件unconditional offer), 以及贷款情况表 (Mortgage Statement) , 在计算现有房屋的出售收入作为首付款时,除了计算 房屋净值(收入-债务)之外,还须扣除律师费,地产经纪费等。 如果“现有房”成交在“新房”之后90天之内 (各银行有不同的规定) 银行可以提供客户一个过桥贷款(Bridge Financing)作为首付款。从一般意义上讲,过桥贷款是一种短期贷款,也是一种过渡性贷款。它是使购买时机直接资本化的一种有效工具,由于其相对的 特殊性,回收速度快是它最大的优点。对于这样一种人们在购置住房时使用较少的贷款,对大多数人来说,如果在现有房屋出售之前便购买新房屋,那么你可能没有 足够的钱为新房支付首付款,因为现有房屋的资产净值是你最大的一笔资金。此时,一些贷款机构就会为你提供过桥融资来帮你度过难关,直到你收到了出售房屋获 得的现金为止。 例如,如果你在90天内才能卖掉你的房子,同时购买的新房必须在60天内付款的话,过桥贷款就能以现金流的形式来弥补这30天的缺口。 过桥贷款所需金额的计算方式为:过桥贷款=购买价格-(新房订金+按揭数额)或者是:新房订金+过桥贷款=新房首付。 过桥贷款的利率通常和一份开放式按揭贷款的利率相同,或者其成本接近于个人信贷额度所需的成本。过桥贷款的利率肯定比你现有按揭的利率高,但是考虑 到这种 贷款的时间跨度较短以及发挥的重要作用,所以利息成本与搬家或者带小孩家庭的周折相比, 还是划算的。现行的利率为P+2.00%或 以上,也就是5%-7% (取决于不同银行)的有效利率。 通常情况下,贷款人还会为设立过桥贷款收取一定的管理费,约为200元到500元不等。 为了建立过桥贷款,贷款机构会要求借款人提供已确定的房屋购买协议和出售协议的副本,同时,贷款机构还会以房地产为抵押。当然,在发放贷款时,贷款人也会对借款人的信用和收入情况进行分析。 如果房屋未售出怎么办? 过桥贷款的关键要素便是要有合格的购买人和署名合同。如果借款人不能提供一份确定的销售协议,那么贷款人就不会提供过桥贷款。对机构类贷款人来说, 这种贷 款并不是无期限的,期限通常被限制在90天内。如果你没有一个确定的出售日期,那么你需要考虑找私人贷款机构来申请过桥贷款。 同时,过桥贷款是以房产作为抵押的,如果购房者要出售的房屋没有购买人,贷款人将会对该房产设置留置权,从而使过桥贷款成为一种第二抵押。 所有贷款机构都提供过桥按揭吗? 如果你认为自己需要一份过桥按揭,请通知你的按揭贷款经纪人,因为并非每一家贷款机构都会提供过桥贷款。 过桥贷款需要用产权登记吗? 根据贷款机构、按揭金额和贷款时间长度的不同,登记时也会稍有差别。有些过桥贷款的发放机构可能会要求一位律师来用产权进行注册登记。如果是这种情况,你可能还需要支付额外的律师费等。而有些贷款人只是将过桥贷款延伸为一种期票,这是不需要用产权进行登记的。 总的来说,对个人而言,在房地产市场使用过桥贷款是比较普遍的,不过这种贷款更多地被用于商业性房产的购置。鉴于人们在出售一笔财产和购买另一笔财产中间经常会有时间缺口,所以过桥贷款便为业主们提供了更多的灵活性。 买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中,最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。很多客户从来没有经历过同一天一买一卖的过户,心理上对此很紧张。 SALLY 有不少客户最近也是在换房过程中顺利地完成了同一天过户的交割手续,其实大可不必担心, 有经验的过户律师会很好的向您解释其中的细节,当然其中还涉及到与您的卖家及买家的时间协调商量,我们的经验是与他们沟通的时间越早越好。所以由有经验的 地产经纪来处理, 也会起到事半功倍的效果。 随着越来越多的银行和贷款机构提供眼花缭乱的贷款产品,很难确定哪些贷款是最适合你。好消息 是,你真的有选择。我们应该愿意每一步与您合作,从谈论长期的财务目标和如何实现这些目标,最终找到最适合您的需求的房贷以及投资的兼顾需求。这样你就不 必东找西问。这可以节省您的时间和压力,最重要的是,我们的服务通常是免费的( OAC ) 。