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土地侵权常识介绍
房多多-多伦多房网 F88.CA 2015-02-26 | 网络
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当邻里间因为土地侵占而发生纠纷时,如果邻居间能互助协调,共同定出篱笆(或围栏)的分界线,当然最好,但一旦日后双方有争执,双方有可能会步入法庭解决问题。篱笆误建在他人物业范围内,其中一方有可能要承担清拆费用。有些人可能认为邻里之间未来一点点土地的争执而闹上法庭未必值得,但是如果原来土地长期被邻居霸占,而业主漠视不理的话,对方则有可能有权申请逆权侵占(Adverse Possession)

不过,能否申请逆权侵占要视乎物业以何种形式在田土厅注册,旧区如旧多伦多(Old Toronto),出现逆权侵占的可能性会较大,市民要留意。

土地注册系统简介:

土地注册简单可分成新、旧两制。旧制实为登记系统(Registry System),以纸张作为纪录;新制则是土地业权系统(Land Titles System),为电子纪录。省府于1999年开始,逐渐将土地注册由旧制转为新制,至今安省已有九成土地以新制方式注册。律师提醒华人购房者,在购买物业之前,应尽量取得物业的最新图则。

逆权侵占介绍:

法律规定,土地被侵占,业主知情二没异议,在旧区占地10年即可申请逆权侵占。土地被侵占,邻居能否提出逆权侵占,大致上取决于三个条件:一、被占土地的注册形式;二、土地被占的年期;三、土地原来持有人是否知情。

一些新发展地区如万锦市、烈治文山市等,物业建造开始便以新制形式注册,清晰界定物业范围,即使邻居有意无意占用了邻户土地,日后亦不能提出逆权侵占。

然而,一些原先以旧制转新制注册的旧区物业,则有可能被邻居申请逆权侵占。只要邻居在物业注册由旧制转新制前连续10年,都被邻居占用,而土地原有业主在知情下又没有提出异议,对方便可提出逆权侵占。因此,业主若发现自己的土地被占用,便应在届满10年期前,及早采取行动。至于高档公寓业主则没有逆权侵占的问题。

虽然邻居因围栏发生的诉讼十分普遍,案件之多可能仅次于家庭纠纷的官司,但申请逆权侵占的案例还是十分罕见。

尽管如此,这里再次提醒大家,购买物业时应尽量向卖家索取有关物业的最新图则(survey)

图则(Survey)介绍

图则可显示物业的地皮大小(lot size)、己方或邻居的建筑物有暗中或逐步侵占(encroachment),以及使用权(easement),例如是否有公共设施如电线横跨后园上空等。图则最好要最近期的,因为这才能反映物业四周建筑物的改动情况。

图则只有物业业主提供,买一份图则大约1,500元或以上。很多物业卖方都不愿提供最新图则,可能只交出上手业主留下的旧图则。在房地产市道炽热时,争offer十分激烈,卖方即使没有图则,也不愁没买家。

然而,没有图则,或者图则太残旧,线条变得模糊,根本无法真实反映物业最新情况甚至具体的地皮大小。

若买入的物业中有建筑物过界,侵占了邻居土地,对方日后有可能要求业主移走有关建筑物。又或买家买入土地后,始发现物业面积较卖方声称的为小,业权保险(Title Insurance)都可赔偿这两者为买家带来的损失。

目前,物业买卖手续中,只要买方向银行借房屋按揭,银行都一定要求借贷人购买产权保险。但是产权保险无法阻止邻居提出逆权侵占。

安全又合理地定出篱笆的分界线,最佳方法是聘请专业土地测量师做评估,即使他日发现土地测量师出错,由于测量师购有问责保险,清拆费用可由测量师承担。

但需要注意的是,注册土地测量师的工作是根据科学数据,建议定出篱笆界线,双方的土地测量报告有可能不吻合。如果出现这种情况,两个测量师只能互相协商,交换资料,尽量定出分界线。

不过土地测量师在法律上没有权力最后决定分界线的位置。若双方无法协商,屋主可将事件呈交至法庭或者审裁处根据「分界法」(Boundary Act)作出判决。

法庭和审裁处的分别是,法庭由一般的法官处理,他们未必拥有土地测量知识,原诉及答辩双方均需聘用律师代表;审裁处则根据省政府的分界法,由具备相关知识的省府职员,根据双方提出的证据,作出判断,原诉、答辩需要聘用律师。经过界线审裁处决定分界线后,若有一方不满,可继续提出上诉。

屋主若想修建围栏,但又无法与邻居取得共识,则仍可自己出资在自己物业范围内筑建;但若屋主希望邻舍分担部分建筑费用,不过双方无法就所承担建筑费比例或围栏种类取得共识,便可透过「围栏界线法」(Line Fence Act)来解决。

围栏界线法属于省法例,但可由市府代为执行。以多伦多市为例,若屋主就如何分担围栏种类或建筑费出现分歧,市府可委任第三者作为围栏视察员(Fence Viewer),实地考察,向各屋主了解情况,再作决定,但所须费用由700元至1,100元不等,视乎所在城市而定。

围栏视察员费用可逾千元

分界法与围栏界线法虽然同为省法例,但前者处理围栏所在位置所引起的争执,后者则只处理围栏建筑费用及种类的分歧。除非当物业分界线可能因为有水域或其他地理所限,不易厘定,围栏观测者亦有权处理。当屋主之间因围栏分界不清,有所争拗,甚至诉诸法律行动时,屋主有可能要额外支付万元以上的费用。

屋主是否值得为了几寸土地的偏差而产生争执,甚至闹上法庭,则见仁见智。