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OSHAWA:再不关注 你又晚了3: OSHAWA 房地产投资介绍

房多多-多伦多房网 F88.CA 网络 | 王韬
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前面两期关于Oshawa的文章刊登之后,出乎我的意料引发了众多的反响和咨询,由此可以看出人们对于投资话题的普遍关注,并且也从另一方面说明目前投资渠道和选择的日趋窘迫,由此看来关于Oshawa的投资话题我还真是一时半会儿撇不下、丢不开,索性就再开一个Oshawa投资系列以飨众多的同好吧——

首先关于房产投资特别是整租的形式,有三个非常重要的特点我想和诸位分享:其一就是西人区域,所谓西人的划分本身就是一个比较笼统的概念,也就是相对少数族裔的人群而言的。对于以西人为主体的城镇或者社区一个突出特点就是房产拥有率远较华人为低,而租房比例显然为高,所以这样的城镇就会清晰地显现出房价较低而租金较高的特点,租房者比例大而愿意付出更高的租金(相对于房价而言),无疑西人集中的区域显然是房产出租最佳的风水宝地,所以房产出租(整租)投资最好赚的就是西人的钱,但如果你认为与西人打交道尚存在语言、文化等等不言而喻的障碍而回避这一类人群的话,那么我完全可以这样说——你根本不适合赚整租这份儿钱!

其二既然赚的是西人的钱,那么就要知道其大众市场的租金范围在哪里?根据我的观察和经验:月租金$1800-2300这就是西人主体人群能够接受的范围,因为这一区间的租金要求租客的家庭年收入必须在$10万以上,而这恰恰对应的是加国中产阶级中最庞大的中低阶层这一群体:这部分人群的收入说多不多,说少也决不少!但尽管手中的现金流并不算少,却也并没有多到可以赚到足够的首付程度,所以租房居住也就成为这类人群最好也是最多的选择,而处于中产上层的人群则房产的拥有率就显著增高了,换句话说谁手中有足够的现金不去做聪明的房产投资而偏偏要去租房呢?其实在这一点上西人和华人的想法还是非常相似和一致的,但前提是你手中要有足够的现金!所以好话千万别只听一半,以为西人租房比例高,就认为多高的租金西人都能消受得起,其实超出他们的承受范围——尽管你愿意但也很少有人愿意陪你玩!

当然不是说超出此价格区间市场就无人问津,但只能说那只是一个小众市场,比如我以往操作过在Downtown以$5000的月租金出租豪华顶楼Penthouse的案例,这一租金范围基本上针对的只是明星、公司高层等社会少数精英层次,租金确实很高回报当然也很可观但显然市场狭小、周期更长,因此小众市场很大程度上拼的是时间和运气,所以客观上来说风险性远较大众市场为高。

其三不要求全责备,人类往往有“厚古薄今”的习惯,认为以往作投资遍地是黄金因此轻松愉快、俯拾皆是,那些站在今日之畔而艳羡2010年之前的所谓“投资的美好时光”的大有人在,似乎自己的时运不济并且时代今不如昔,殊不知在那个刚刚经历全球金融危机的时段,看准机会看好未来也是需要决绝的勇气和眼光的,当然现实就是对当初这份果敢的最好的回报,因此我们看到2010年之前的投资到如今鲜有不赚的案例,但如果说那个时候赚钱就比现在更容易我却实在不敢苟同,其实机会时时有并且现在的Oshawa就是一个实实在在摆在你面前的机会,但没有那份独到的眼光和勇气其实命中注定:任何时候对你来说都是一样难——我想这句话虽不中听但超级实在!

所谓不求全责备就是要看增值这个大头儿,随着大多地区房价的高企,现金流早已被摊薄,所以如果你还在斤斤计较于现金流的得失则我完全可以判定:你在未来的投资市场中将毫无作为。对于今后的投资房将有两种适用的操作模式:其一是有钱阶级的游戏,即并不看重现金流而更关注未来大的增值回报,所以只要房产能如期出租,即便现金流小亏也并不为意,甚至由于手头资金富裕,首付可付到50%甚至全款付清,如此就更没有了现金流正负的困扰,尽管这并非是理智和专业的投资之举,但问题的关键胜在资金多多——只要看好未来,空中自然就会飘来八个字:其实别的都不是事儿!对这类的人和事你感到吃惊吗?说实话在我的客人中如此的绝对不乏其人——仅从这点来看你说大多地区的房价能低得下来吗?

第二种模式是适度操作,也就说关注增值依然是大前提,但由于资金有限现金流也会同样重视,所以会允许一定程度现金流的亏损。应该说在今后大多地区投资市场的操作,持这种观念的人群将成为主流,非此别说本轮Oshawa的投资之利你赚不到,甚至可以说你将不适应市场现实和未来的变化!但我还是要强调一点:追求现金流当然并没有错,但如果看好未来的情况下却最终受其制甚至受其累那就只能叫作咎由自取了!

最近一位朋友怅然地和我说:最近Newmarket的房价不仅涨了而且出租也好像不如以往那样容易了,我会心地笑了:这也是我在Newmarket操作四年,而从今年初起转战到Oshawa的原因,关于Newmarket的话题我会在下章和大家共同解读,而面对现实我只能说:形势在变、市场在变、房价在变,所以你我都要变,当然如今的Newmarket市场并非一无是处,只不过开始碰到大多地区投资的一个共同问题:难度加大了,但即便如此我认为“有钱一族”在那里依然有用武之地,而至于绝大多数的第二类投资者还是应该及时转向——最好还是和我一起到Oshawa闯一闯吧

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